배당요구시 임대차 계약 존속 여부(사례)

안녕하세요.
전임차인이 보증금을 다 돌려받지 못해 집을 강제경매로 넘겼습니다.
저는 경매에 넘어가는 즉시 배당요구를 했구요. (계약기간 1년반 남은 시점)

판례들을 보면 배당요구를 하는 즉시 임대차계약은 해지되는 것이라고 많이들 이야기하던데,
저는 지금 보증금을 완전하게 받지 못할 상황까지 놓여있습니다.
전입신고, 확정일자, 점유는 모두 충족중입니다.

현재 배당표가 나오고, 배당이의소송을 진행중인데 
상대측에서는 제가 배당요구를 하였기때문에 임대차계약이 해지 되어서
매수자는 저의 임대차계약을 양수 할 의무가 없다고 하는데요.

임대차보호법에 따르면 
'임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.' 라고 있어요.

계약해지와 계약만료는 다르게 보는건가요?
만약 제가 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못한다면 종전 임대인에게 보증금을 요구하는게 맞는건가요?

 

📌 결론부터 말씀드리면:

1️⃣ 배당요구를 했다고 해서 임대차계약이 자동 해지되는 것은 아닙니다.

• 배당요구를 하면 임대차계약이 종료된 것으로 보는 판례가 일부 있지만, 이는 계약의 ‘만료’와는 다른 개념입니다.
• 계약해지와 계약만료는 다른 개념이며, 배당요구를 했다고 계약이 곧바로 소멸하는 것이 아닙니다.

2️⃣ 보증금을 모두 돌려받지 못했다면, 여전히 ‘임차인’으로 보호받을 수 있습니다.

• 「주택임대차보호법 제3조의2 제5항」에 따라, 임대차기간이 끝났어도 보증금을 반환받기 전까지 계약은 유지됩니다.
• 즉, 배당요구로 인해 계약이 자동 해지되었다고 해서 매수인이 인수 의무가 없다고 단정할 수 없습니다.

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🔹1. ‘배당요구 = 임대차 해지’ 주장, 맞는 건가요?

배당요구를 하면 통상적으로 "임대차 해지 의사"로 해석될 수 있지만, 임차인이 배당만으로 보증금을 전부 회수하지 못하는 경우, 계약이 완전히 종료되는 것은 아닙니다.

🔸 판례를 보면:

• 배당요구를 한 경우, 임대차 계약이 종료된 것으로 보기는 하지만,
• 임차인이 보증금을 모두 반환받기 전까지 계약은 유효하다는 것이 일반적인 해석입니다.
• 즉, "계약 해지"와 "계약 만료"는 다릅니다.
  • 해지는 임차인이 계약을 끝내겠다는 의사를 표시하는 것
  • 만료는 약정된 계약기간이 끝나는 것
• 따라서, 배당금을 전액 회수하지 못하면 여전히 종전 임대인에게 반환받을 권리가 있음

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🔹2. 보증금을 모두 돌려받지 못한다면?

배당을 통해 보증금을 전부 돌려받지 못하는 경우, 종전 임대인(집주인)에게 부족한 보증금을 청구할 수 있습니다.

✅ 임대인(집주인)에게 보증금 반환 청구 가능

• 「주택임대차보호법」에 따라, 계약이 종료된 후에도 보증금을 다 돌려받기 전까지 계약은 유효한 것으로 간주됨
• 배당 후 보증금 부족분에 대해 종전 임대인을 상대로 반환 청구 소송을 진행할 수 있음

✅ 매수인(경락자)이 임대차를 인수할 의무가 있는가?

• 원칙적으로 매수인은 배당요구를 하지 않은 임차인의 계약을 인수하는 것이 일반적
• 그러나 배당요구를 한 경우에도 보증금을 전부 돌려받지 못한 상태라면,
  매수인이 인수 의무가 없다고 단정하기 어렵고, 법적 다툼의 여지가 있음

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🔹3. 지금 해야 할 조치

✔ 배당 이의 소송을 적극 대응하기
✔ 보증금을 모두 돌려받지 못할 경우, 종전 임대인(집주인)에게 반환 청구 소송 준비
✔ 경락자(매수인)가 계약을 승계해야 한다는 점을 주장할 근거 확보

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🚀 결론:

📌 배당요구를 했다고 해서 임대차계약이 완전히 종료된 것은 아니며, 보증금을 모두 돌려받을 때까지 계약이 유지됨.
📌 배당으로 보증금을 전부 받지 못했다면, 종전 임대인에게 반환 청구 가능.
📌 배당이의 소송에서 적극 대응해야 하며, 매수인이 인수 의무가 없다는 주장이 타당한지 법적으로 검토할 필요가 있음.

 

혹시 추가로 궁금한 점 있으시면 질문 주세요! 😊